2022년 말 아파트값이 급락하면서 사실상 1998년 외환위기 이후 최대 하락폭을 기록했다. 내년 아파트값은 IMF에서 10% 하락 전망을 예상했는데 깊은 한숨만 나온다.
18일 한국부동산원의 전국 주택 가격동향 조사에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 이는 부동산원이 아파트값을 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다.
부동산 전망
부동산 시장는 올해 집값 하락폭이 2008년 리먼브라더스 사태 이후 경기 침체와 공급 과잉 부작용으로 집값이 하락했던 2012년을 넘어서 외환위기 이후 최대가 될 것으로 보고 있다.
부동산 하락의 원인
지난해까지 급등했던 집값이 올해 하락 전환한 것은 총부채원리금상환비율(DSR)등 강력한 대출 규제와 잇단 고금리 인상 때문으로 보고 있다.
또한, 윤석열 정부 들어 규제지역 해제와 대출 등 일부 규제완화도 시행했지만 가파른 금리 인상에는 속수무책이었다. 올해 5월 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제도 시행했지만 금리 부담으로 매수자들이 실종되며 역대급 거래 절벽이 이어졌다.
전셋값도 2003년 이후 최대 하락
2020년 8월 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행으로 2년 차가 되는 올해 8월 이후 전세 대란이 일어날 것이라는 전문가들의 예상을 정반대가 됐으며, 전세대란은 일어나지 않았다.
금리 인상으로 전세자금대출 금리가 6~7%까지 치솟으면서 이자 부담이 커지자 갱신권을 사용한 재계약이 급증하고 신규 계약은 급감했기 때문이다.
IMF의 경고
IMF는 한국 부동산이 작년 4분기 기준으로 코로나 이전인 2019년 4분기에 비해 18%가량 상승했다며 이는 호주와 뉴질랜드에 이어 3번째 높은 수준이라고 밝혔다. 이는 기존 흐름을 상당히 벗어나 비정상적인 상승한 것으로 거품 요인을 감안해 작년 4분기를 기준으로 4분기 후 주택 가격 상승률을 예측한 결과 코로나 초기보다 10% 포인트 하락할 것으로 예측했다.
현 정부의 해법
다주택자와 법인의 주택 매입에 대해 징벌적 과세 체계를 구축한 문재인 정부의 다주택자 부동산 취득세 중과세율이 해제 검토 중이다. 취득세 중과세율은 부동산 시장 활황 당시 시세 급등을 막기 위한 조치였다. 문재인 정부는 부동산 시장 급등기인 2020년 7.10 대책에서 다주택자와 법인에 대한 취득세 중과세율 체계를 도입했다. 다주택자와 법인의 주택 구입을 사실상 '투기'로 보고 징벌적 과세 체계를 마련한 것이다.
윤석열 정부는 올해 5월 출범과 동시에 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 1년간 한시 중단했고, 7월 세제 개편안에선 종부세 중과세율 폐지안을 제시한 바 있다. 이달 1일부터는 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)FMF 50%로 일괄 적용하고, 투기. 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트 주택담보대출도 허용했다.